具体的な資金計画の立て方
購入に必要な費用には、何があるのかを、まず理解しましょう。
１．物件そのものの売買代金
２．諸費用
３．カーテンや照明器具、家具・電化製品の購入費。
購入代金以外にも、登記代や不動産取得税、火災保険やローン費用等の諸費用が必要です。
また家具や電化製品の購入費も、見込んでおく必要があります。
「家具や電化製品は、今使用中の物で良い。」と予算から外しておられる方が居ますが、当初のうちはそう思っていても、数年経たないうちに買い換えることになる方がほとんどです。
ある統計によれば、住宅購入の際に、１住宅平均３００万円ほどが、照明、カーテン、家具や家電、車の購入にあてられているそうです。
ですからこうした費用も、最初からある程度は見込んで、予算に計上しておきましょう。
諸費用と家具などの費用で、最低でも物件価格の１５％ほどは、必要だと思っていたほうが、資金ショートしないと思います。
資金調達方法
（１）自己資金
自己資金は、当然多いに、こしたことはありません。
一般に自己資金は、物件価格の２〜３割ほど用意する事が望ましい、といわれています。
しかしこの割合には、根拠があるわけではありません。
昔、住宅金融公庫や、銀行の住宅ローンが８割融資だったために、２割は自己資金が必要、それに諸費用が必要なので、３割は自己資金をと、言われていただけです。
今は物件価格の１００％ローンどころか、２００％ローンまで出てきていますので、自己資金なしであるいは少額の自己資金で購入する人が多いのも事実です。
自己資金が少なくて購入しても、無理なくきちんと支払っていければよいわけで、一概に悪いとは言えませんが、次のような問題があることだけは、知っておいて下さい。
1.自己資金が少ないということは、貯蓄の習慣が無いということです。
貯蓄の習慣がない人が、収入の何割ものお金を引き落とされるのは、かなりきついことです。
余裕を持った返済比率で、ローンを組んで下さい。
２．将来売るに売れない可能性大。
５年、１０年経ち買換えたい、あるいは支払いが苦しくなって売りたい、転勤になったので売りたい、理由は何であれ 、自己資金をあまり入れず購入した場合、売却予想価格よりローン残金のほうが多い可能性大です。
この場合、ローン残額と売却代金の差額を、自己資金で用意する、あるいは親から借りるなどで用意できなけれ ば、売るに売れないことになります。
（２）親からの贈与
親御さんから、贈与を受ける方法もあります。
（3）住宅ローン
住宅ローンはよく言われていることですが、いくら借りられるかではなく、いくらまでなら返せるかで、借りる金額を決め て下さい。
なぜなら、今の住宅ローンは、貸しすぎの面があるからです。
「いくらまでなら返せるか。」その返済可能金額を求める方法は２通りあります。
（1）返済比率から求める。
返済比率とは、年間ローン支払額を、税込み年収で割ったものです。
返済比率＝年間ローン支払額÷税込み年収
銀行の貸付基準の返済比率は各行で違いがありますが、おおよそ次のようになっています。
| 年収２００万円〜 |
年収３００万円〜 |
年収４００万円〜 |
年収６００万円〜 |
| 返済比率20％以下 |
返済比率25％以下 |
返済比率35％以下 |
返済比率40％以下 |
年収により返済比率が異なっているのは、年収の多い少ないにかかわらず、基本生活費には大きな差は、無いからです。
この貸付基準で注意してほしいことは、比率が税込み年収に対する比率であることです。
給与から税金、社会保険料などを除いた、手取額に対する比率で考えると、負担割合はもっと増えます。
ですから無理ない返済を望むなら、この基準より各々５％ほど低いくみたほうがよいでしょう。また、多少の余裕がほしいなら１０％は、引いた比率で考えたほうが良いと思います。
（２）家賃プラス月々貯蓄額を返済可能額と考える。
今まで実際に支払ってきた、あるいは貯めてきた金額を支払い可能額とするわけですから、こちらの考え方のほうが無難かもしれません。
返済比率から考えて、このくらいなら支払えると言われても、例えば今まで安い社宅に住んでいるにもかかわらず、貯金をまったくしてこなかったに人には、到底耐えられない節約生活かもしれません。
住宅ローンの場合、これが２０年３０年と続きます。
４．その他注意点
（１）金利について
最近はボツボツ、長期固定金利の、住宅ローンが出てきています。（平成１７年９月１日現在）
しかし、多少借り入れ条件が変動金利に比べ、厳しくなっていますので、まだまだ変動金利で借り入れされる方も多いかと思います。
その際は返済額の計算を、今は低金利で１％台の金利ですが、４％ほどでみていたほうが良いと思います。
（２）固定資産税・都市計画税
マイホームを購入すれば、固定資産税・都市計画税が毎年かかってきます。
（年４回に分けて納付です。）
その他にも、将来的には一戸建ての場合、外壁の塗り替え費用であるとかの、維持修理費用が必要となります。
（３）定期昇給は無いと考えてご計画を
またこれから先は、サラリーマンも定期昇給は望めませんし、望まないほうが良いと思います。昔は最初のうちは、支払いが苦しくても、そのうち給料が上がって楽になると言われていて、最初の５年間だけ支払いが低い、ステップ償還なんて制度もありましたが、今ではそれも廃止されています。
最初苦しければずっと苦しい、ぐらいに思って、安易な計画は避けたほうが無難です。
以上こうした事をすべて考慮したうえで、
（自己資金＋親からの贈与金＋住宅ローン借入金額）−諸費用−家具等の購入費＝物件そのものの予算
こうなります。
