よくあるご質問
土地越境の場合
質問
隣家が売りに出て，土地が更地になりました．
不動産業者から戸境がないので測定したところ，我が家の軒下部分が隣家の土地を侵食していることがわかったとのことで，我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため土地を購入してほしい，と持ちかけられています．
・土地は奥行きが同じで幅が多少異なる同形状の縦長長方形です．
・一路線(主要道路)に面する宅地で，普通商業・併用住宅地区です．
路線価は 17年115E，16年120E，15年130E（借地権割合50%）で，
評価倍率も”路線”でした．
ちなみに近辺（路線価17年120E，16年120E，15年125E）の基準点で
地価公示価格 17年143,000，16年159,000，15年166,000）でした．
・一方的に相手の不動産屋さんから，35cmX20m＝7平米＝2.12坪
登記費用も含めて105万円と提示がありました．
(1) このような交渉はよくあることなのでしょうか．
ほかによい方法はないでしょうか
(2) この指定された購入額が妥当なものでしょうか．
ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ，ほぼ同じロケーションで 17年115E 更地の土地が 坪単価45万円で不動産販売されていました．
今回の提示額は，通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが，状況的にどうも釈然としないものがあります．
上記提案・提示額で了解するしかないでしょうか．
(3) 戸境に関して向こうの調査結果でしかないのですが，こちらで調査すると測量費などもかかるため，迷っています．個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか．
以上ぶしつけな内容ですが，頼る当てもなくメールにて質問させて
いただきました．どうかよろしくお願いします．
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回答
順番に説明していくと、まず最初に
軒が出ているのは、本当か？を調べる必要があります。
境界がどこかは、新興住宅地なら測量図があるので確定が簡単ですが、路線価がある地域なら古くからの住宅地や商店街などで、おそらく測量図は無いのでしょう。
測量図が無い場合は、親御さんや関係者に聞いて、境界を推測するしかないわけですが、これがなかなか難しい事です。
相手方がどうした根拠で、越境していると言っているのか、土地家屋調査士が調査したのでしょうから、調査士本人も交えて説明を受けられたらどうでしょうか。
話しを聞いて、それでも先方の主張に納得できないという場合は、こうしたらどうでしょう。
同じようなケースで私は昔、どうしても境界を納得しない隣地所有者に、
●境界が当方の主張どおりなら、隣地測量費は隣地所有者持ち。
●境界が当方が主張している地点と違うのであれば、隣地測量費は当方負担。
との約束で、隣地を測ったことがあります。
次に、購入価格は妥当か？の件ですが、実勢価格が路線価を上回っている地域、路線価とほぼ同等の地域、路線価より実勢価格のほうが下の地域と、路線価と実勢価格の関係は地域によりバラバラですから、価格が妥当かは私は分かりません。
ただし、他の土地もそれ位の価格帯で売り出されているのなら、妥当のような気もします。
解決方法ですが、一方的に越境しているのであれば、それまでにも相手に迷惑をかけている訳ですし、先方の「越境している部分を買い取ってほしい」は、当然の要求だと思います。
価格が妥当なら、この際買い取られたらどうでしょう。
ただし場合によっては、そもそもの越境している理由が、昔々は隣地同士が親子や兄弟間で、その後売られたり、代が変わったりの場合があります。
そうした場合なら、どっちが悪いとは言えない面があるので、その場合ならお互いに痛み分けみたいな感じで、解決を図られたらどうでしょう。
具体的に言うと、相場より若干購入費をまけてもらうとか、分筆費用は先方に負担してもらうなどです。
その他の解決方法としては、土地が広くて越境しているところを引っ込めたりしなくても、売買に支障ないような場合なら、越境の事実を認める念書を交わして売買することもありますが、今回の場合それは、当てはまらないようです。
あなたのほうが、越境をなぜしていたのか？先方はなぜ越境を許していたのか？の理由によって、解決方法が違ってくるのだろうと考えます。
