最近は連帯保証人不要物件も出てきましたので、
保証人無しでも、入居できる物件は有ります。
但し、数的に非常に少ないです。
家賃保証会社の保証プラス連帯保証人1名が
条件になっている物件が、北九州の場合ほとんどなので、
保証人が立てられる人は、そうした方がスムーズに
物件探しが出来ると思います。
不動産ブログ
賃貸物件を借りる際、保証人は必ず必要ですか？
賃貸住宅を退去する際、なぜ退去立会いする必要があるのですか？
アパートやマンションなど賃貸住宅を退去する際、
明渡時のお部屋の状況を確認するため
大家さんや管理会社から借りていた方の立会いを求められます。
なぜ退去後の立会いを行なう必要があるのか？ですが、
理由は主に二つあります。
1.入居者の故意・過失で損傷した箇所が無いかの確認。
2.退去後の残置物が無いかの確認。
1の入居者の故意・過失による損傷ですが、敷金を入れておけば、
通常使用による損耗は大家負担ですから問題ありません。
問題は入居者の故意や、故意ではなくても過失により、
損傷がある場合で、その場合は修理費用を入居者に請求します。
例えば入居中に、整髪料のビンをうっかり落として、
洗面台にひびが入ったなどの場合などが該当します。
こうしたキズや損傷がお部屋に無いかの確認を、
退去者立会いのうえ現地で行なうのが目的です。
2の退去後の残置物が無いかについては、
駐車場や押入の上段などに置き忘れなどが無いかを、
確認します。
床下収納や、押入の上段、洗面所やお風呂などには、
忘れ物が多いので退去の際はご確認下さい。
退去立会いについては、貸主や管理業者によって、
その行ない方が違います。
退去当日、荷物の搬出がすべて終わったのちに、
退去者立会いのうえ、20～30分かけて行う、
不動産業者・大家さんが多いですが、
後日、貸主側だけで時間をかけて、
損傷箇所の確認を行なう建物もあります。
当社アムズも当日立会いが多いですが、
退去完了の時間が遅くなったり、
退去日が定休日であったり、
人員の都合がつかなかったりする場合は、
後日当社だけで確認を行うことが多いです。
このあたりは、管理業者、オーナーによって
実施方法が違いますので退去日の申し出の時に確認して下さい。
その他の注意点としては、
損傷箇所がある場合の扱いがあります。
ご自分が壊したのに、最初からだったと
主張する入居者も多いですが、
逆になんでもかんでも退去者の負担とする、
大家や不動産業者も居ます。
入居者の方も
入居時からついていたキズや、不具合箇所などがあれば、
写真を撮って、大家さんや管理業者に確認のサインを
もらっておく方がいいかもしれません。
いずれにしても、
退去時は互いに気持ちよく別れたいものです。
ご協力の程、お願い致します。
認知症の親の自宅を、子の私が売却できますか？
親が認知症になったので。親の自宅を売却して、
そのお金で、親御さんを老健施設に入れてあげたい。
高齢化社会の到来でそんな相談が、
最近増えてきました。
結論から言えば、
親御さんも、お子様も
売却出来ません。
ネットを見ると、成年後見人を立てれば
売却可能みたいに書いているサイトがありますが、
ウソとまでは言いませんが、はっきり言って、
実務を知らない人が書いてます。
実務的には、
成年後見人を立てても、その後見人自体が、
裁判所に売却の許可を求める事を嫌がります。
裁判所から許可を取ることが、実際には難しいことを
知っているからです。
ではなぜ裁判所は許可を出すことを渋るのでしょうか？
一つの理由として、
認知症が直る可能性が0％では無いからです。
万一、直って自宅に戻りたいと本人が言い出した時に、
その自宅が既に売却されていたとしたら、
戻る家が無くなります、
他にも色々な理由があるのでしょうが、
自宅の売却は、認められることが少ない事は
事実です。
あと成年後見人を立てるのにも当然お金がかかりますし、
自宅の売却が認められても、資金使途はあくまでも
認知症の本人の為に限られます。
後見人にも報酬を月々支払わないといけませんし、
不動産売却をしたからといって、後見人を外すのにも、
勝手に外せず、裁判所の許可が必要です。
実際には外せませんので、亡くなるまで後見人の報酬が
発生します。
ということで以上のような話しをすると、ほとんどの方が、
売却を断念されますので実務上は売却出来ません。
（但し、当たり前の話しですが、認知症の程度によりますので、
ごく軽度の場合は売却可能です。又、同じ不動産売却でも
自宅以外の場合も話しは別です。念のため。）
ローン支払い中の不動産を売却したい
質問
私は現在、教室を営んでいます。
開業する際に（4年前）開業資金として銀行から借り入れをしました。
ただ、その時に主人の名義で購入した土地を担保にして借り入れをしました。
主人名義の土地のローンはあと5年
私の開業資金のローンはあと3年あります。
様々な事情で、土地を売りたいと考えております。ただ、私の借金の抵当に入った土地を
売る事はできないのでしょうか？
すみません、素人でなにもわからないものですから。
主人の土地のローンも、私の自営業のローンも同じ銀行から借りています。
つまり、主人の土地は、その銀行の抵当に入っています。
なんともややこしい話ですみません。
土地を売ると言っても、この時代個人で買ってくれる人などいなく不動産にお世話になろうと考えているのですが、
抵当にはいったまま売る事はできませんよね。となるとローンを組んだ銀行に、土地を買ってもらうようになるのでしょうか。
もし、そうしたとすると、金額面でもかなり不利になるのでしょうか。
それとも、私の開業資金のローンを返済するまで待ったほうがいいのでしょうか。
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回答
我々には常識の事でも、一般の方にはそうでない事も有るんですね。
抵当に入っている不動産でも、売る事は出来ます。
例えばご主人のローン残金が５００万円、あなたのローン残金が５００万円としますと、土地が１，０００万円で売れれば、売却代金で抵当が抜けますので、売却にあたり何の支障もありません。
それと銀行は、抵当不動産を買ったりはしません。
支払いが滞ったときに、競売にかけるだけです。
ですから土地を売った代金で、銀行のローンが完済できるのであれば、ご自分の自由意志で誰にいくらで売ろうとかまいません。
ではお金を借りた側が、自由に抵当不動産を処分できないケースは、どんな場合かというと、
1. 支払いが滞った時
2. 売却代金ではローンが完済出来ない時。 です。
1の場合には銀行は、任意での売却に応じず、競売する事ができます。
2の場合では銀行は、抵当を外すのなら、貸した金を全額返せと主張する事ができます。
但し、どちらの場合でも交渉によって、任意売却する事ができる可能性があります。
不動産業者によっては、債務者と一緒に動いて、銀行と交渉してくれる会社もありますよ。
まずは、不動産業者に相談してみて下さい。
越境物について
相続時に測量を新たにしたところ、隣接したレストランの看板（土台は地面からコンクリートでかためてある）が私どもの土地に立っていることがわかりました。
多分１０年くらい前にたったものと思います。
先方に今回連絡しましたところ、親の代では何のコメントもなかったので了解しているものと判断しています。
「今後もこのままでよろしく」と言ってきたのですが。
私としましては、私の土地にはみ出していても今の所困ることもないのですが、はっきりさせておいたほうがいいと思うんですが。
その看板をどかせたくないとしたら１年契約の賃貸契約にするとかにしたいのですが。
親の代で何もいわなかったっていうことで、今から契約をすることはできないんでしょうか？
よろしくおねがいいたします
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回答
お隣のレストランは店舗を借りて、営業されているのでしょうか？
お互いに境界が判らないまま、お隣が看板を立てたのでしょうか？
こんな事も、現実に有るんでしょうねえ。
結論から言いますと、親御さんが何も言わなかったとしても、契約の申し入れは出来ます。
この際、ハッキリさせておいたほうが良いと思います。
相続が発生したので、測量したら越境が判った。との事ですから、親御さんが何も言わなかったのは、看板が越境している事じたいを知らなかったのでしょうから、このまま放置すると、相手が賃貸で無ければ境界の問題、時効取得の問題が発生してくる可能性もあります。
相手への申し入れについては、
１． 看板を撤去させる。
（この場合費用を、相手に持たせる・折半する・ご質問者が払うがあります。）
２． 看板はそのままにして、賃貸契約を交わし賃貸料をもらう。
３． 看板はそのままにして、使用料は取らず、土地にはみ出して看板を立てている事についての覚書を交わす。
が考えられると思いますが、どの方法で解決するのかは、今までのいきさつ、越境の程度、看板の大きさ、その他の事情などでも、変わってくると思います。
看板が何ｍもあるような大きなもので、土地に５０ｃｍも１ｍも越境しているのなら、将来土地を売る、あるいは貸す時に、土地利用の妨げになるので、撤去させたほうが良いのかも知れません。
越境の程度が、看板の基礎が数cm程度なら、銀座や新宿で無い限り、見えている部分を削り取れ、みたいなことを言わなくても良いのかも知れません。（笑）
どの方法で解決するのかは、地価や、ご自分と相手の性格などにもよるのでしょうから、ご自分でご判断下さい。
ただし、こんな交渉の時に、いきなり法律論を持ち出す方が居ますが、それは交渉としては相手を硬化させるだけで、適切では無いことだけ申し添えておきます。
