国土調査とは
国の税金で土地の測量をする事業です。略して国調(コクチョウ)と呼ばれます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
法務局に字図が備え付けられていますが、新興住宅地などの団地や区画整理地でなければ、
その精度が劣るのはよく知られている事だと思います。
そこで何十年も前から、国土調査法に基づいて地籍調査が税金で行われています。
この調査がすすむと境界争いがグッと減りますから、不動産業者として大変助かる事業なのですが、
予算や人員など様々な理由で、国調の未実施地域が大半です。
北九州市でも10％の進捗率とすすんでいません。
若松区ではかなり地籍調査済ですが、他の区は小倉南区の曽根・貫周辺が実施されている程度です。
実施されている地域はこちらのページで確認できますが
登記事項証明書の地籍らん横の「原因及びその日付」らんに
「国土調査による成果」と記載されていますので、それでも分かります。
尚、国調の成果図は各市町村の担当部署で、その写しがもらえます。
利害関係人かどうかは関係なく、発行してもらえますので、
境界を確認する必要がある時などはご活用下さい。
不動産ブログ
国土調査、国調(コクチョウ)
建蔽率(建ペイ率)
建ぺい率とは
土地に対して建てられる建築面積の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
不動産広告で、例えば建ぺい率６０％と書いてあれば、その土地が例えば６０坪なら
６０坪×０.６＝３６坪 (細かい事を言えば㎡計算)
平屋で３６坪の家までなら建築出来ます。
同じ６０坪の土地でも第一種低層住居専用地域で建ぺい率４０％なら
６０坪×０．４＝２４坪
２４坪の平家までしか建てられません。
建ぺい率で制限することによって、隣棟間隔や日照、風通しなどを確保していますから、
住居系は数値が低くなっていきます。
平屋を建てたい人は、郊外の区画整然とした団地などで、日当り等を求めている人が多いですが、
そうした場所は、たいてい第一種低層住居専用地域で、建ぺい率は４０％や５０％です。
要望の多い３０坪～３５坪の平屋だと、建ぺい率４０％の地域なら、７５坪～９０坪土地が必要です。
他に、一種低層住専地域内で１階を増築している場合は建ぺい率を、
オーバーしている場合も多いですからご注意下さい。
更新料
更新料とは
賃貸物件の契約期間更新時期に支払うお金です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
賃貸物件の敷金や礼金、更新料などは、地域ごとの慣習で扱いが違い、
そもそも北九州では、契約更新時に更新料を取る慣習はありませんでした。
(契約書を巻き直す事も無く自動更新)
しかし関東や他地域からのビル業者や、仲介業者の進出に伴い、
更新料を取る物件も少数ですがあります。
２年毎に、家賃の１ヶ月の物件が多いと思います。
敷金や礼金と同じく、更新料も法的に定められた
ものではありませんから、物件毎に料金が違います。
ある物件は「３年毎に家賃の半月分」だったり「更新料なし」だったり
「２年毎に家賃の１ヶ月分」だったりするということです。
そんな訳ですから、部屋を借りる前に更新料の有る無し、
その額は必ず確認するようにしてください。
ちなみに更新料が有る物件の場合
契約前の重要事項説明書や契約書に、その旨記載があります。
管理組合
管理組合とは
分譲マンションの建物や敷地を維持管理していく為に
購入者全員で作っているのが〇〇〇マンション管理組合です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
新築・中古を問わず分譲マンションを買うと自動的に買った
「〇〇〇マンション管理組合」の組合員になります。
町内会や自治会とは違い、「入りたい」「入りたくない」は関係なく
マンションを購入した時点で、法律的に組合員になります。
管理組合はマンションを維持管理していく為の修繕計画や管理費・修繕積立金の額を、
総会を開いて決めたり、とにかくマンションに関する全般の事を決定します。
ただ実際は、ほとんどのマンションは運営を管理会社に任せているので、
管理組合の役員以外の人は、年に1・2度の掃除など以外、
特に何もする事はないです。
「マンションは管理を買え」と言われていますので
管理組合が機能していないマンションは安くても要注意です。
具体的には
１.外壁にクラックが入っているのに、塗装や補修がされていない。
２.共有部分(ホールや廊下、駐車場など)に、ゴミや各戸の私物が放置されている。
３.管理費・修繕積立金の徴収額が類似マンションに比べ少額。又は、逆に高い。
４.管理費等の滞納が長期間回収できず、放置されている。滞納戸数も多い。
などです。
共同担保
共同担保とは
借金の担保として、複数の不動産を抵当に入れる事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
マイホームを買った場合、土地と建物が共同担保に入ります。
又、私道持分が有れば、通常その持分も共同担保に入ります。
不動産の実務では登記事項証明書を取る時に
必ず共同担保目録を記載してもらうように申請します。
なぜかというと商売人の方で工場と自宅を共同担保に入れ、
金融機関から借入れをしている事などがあるからです。
この場合、工場と自宅を一括売却し、借金返済すれば問題ないのですが
工場だけを先に売却する、あるいは逆に自宅だけを先に売却するといった場合、
借金の一部返済で、抵当権の一部抹消が可能かを、金融機関と打合せしておく必要があります。
その他に、共同担保目録を請求しておくと、持分の移転モレや、
筆数が多い取引の場合の移転モレを防ぐことが出来ます。
そんな訳ですから「共同担保目録」は必ず請求しておきましょう。
