固定資産税清算金とは、
不動産売買の時に、売買代金と共に清算される固定資産税の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
不動産を売買すると、登記名儀はその時点で変わりますが、
売買した不動産の固定資産税の納税義務者は、1月1日の所有者のままです。
固定資産税を納めてもらう役所としては、
年度途中で売買しても、1月1日に持っていた人に1年間は
納めてもらうという事になっています。
という事で、法的には清算の定めはありません。
清算を行なわず、一年間は売主負担でも良いし、
清算するにしても月割り清算でも、
売主買主双方が納得しておけば良い訳ですが、
実務では日割りで清算を行なう場合がほとんどです。
でこの清算の計算方法も、関東では起算日を1月1日にし、
関西以西では4月1日を起算日にすることが多いようです。
事業用物件の場合、固定資産税が年間百万を超えることもありますので、
起算日を1月にするか4月にするかで、数十万円支払額が異なります。
昔々はこれで、もめたりしていましたが、
今は契約書に起算日を記入するようになっていますので、
契約前の打合せで、双方納得してからの契約になります。
ちなみにですが、売主が消費税の課税業者の場合、
この固定資産税の清算金にも消費税が課税されます。
税務署としては、法的清算義務のないものを受領しているので、
代金の一部だという解釈らしいです。
固定資産税の支払いに充てるにしても、
代金として受け取り、代金の一部から支払を行なった。
そんな理屈だそうです。
恐るべし、税務署。
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固定資産税清算金
境界立会い義務
境界を接した隣地に、建築や売買等の話しがある時、
境界を確定するために立会いを求められることがあります。
法的に立ち会う義務があるのか？と良く聞かれますが、
法的強制力はありません。
立ち会わなければ境界が確定できないだけです。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
ということで、立ち会う義務は無いんですが、普通は気持ち良く
立会いしていただけることがほとんどです。
近所付き合いという事もあるでしょうし、境界が決まることは、
隣地だけではなく、ご本人にとっても良い事ですし、
何より拒む理由がありません。
が、しかし、ごくごくマレにですが、立会いを拒否されることがあります。（泣）
私の経験でいうと、お隣同士仲が悪いというオーソドックスなものから、
女性一人で相談する人も居ないので怖いから、なんていう理由で、
かたくなに拒否された方もいらっしゃいました。
境界はココでいいですか？とお尋ねするだけですからね、
違うなら違うと言ってもらえれば良い訳で、
なぜ立会いしてもらえないのか、非常に謎でした。
結局このケースの場合、
立会が終わったのは、最初にお願いしてから、ナント半年後でした。
そんな具合で、理由は様々ですが、境界が確定出来ないと
売買出来ないケースの場合、立会いを拒否されると非常に困ります。
マァ、依頼者から専門家として頼られる立場の
不動産業者としては、腕の見せ所でもありますが。
なんにしても皆様、隣地から境界立会いを求められたら、
気持ち良く応じてあげましょう。
じゃないと、反対の立場になって、境界立会い求めたら、
意地悪されるかもしれませんよ。
仮換地（かりかんち）
土地区画整理事業地内に今まで土地を持っていた人に対して、
区画事業が終わる時に、新たな土地が指定されます。
この土地を「換地（かんち）」と言います。
しかし、区画整理事業は、事業規模にもよりますが、
数年から10年以上にわたる事業ですから、その間ずっと土地が使えないのは
土地所有者からすれば大変不便なことです。
そこで、正式に換地処分が終わるまでに、仮に指定される土地、
それが仮換地です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
上の説明でもまだ分かりにくいでしょうね。
あなたが区画整理事業地内に土地を持っているとします。
畑をしていたり、住んでいたり、資材置き場にしていたり、
ただ単にほったらかしの土地でも良いんですが、
とにかく土地を持っている。
区画整理と言うのは、
道路が広い、公園のある、見た目がキレイな住宅団地にする事業ですから、
通常、前に持っていた（住んでいた）場所、形とは違う土地が
事業終了時に、前に持っていた土地に「換わり」提供されます。
商品券をお金に「換金」するとか言いますね。
それと同じで、区画整理の場合は、今までの土地（従前地）が、
道路の広い、地型の良い土地に「換地」されて、
所有者に戻ってきます。
それで、事業終了までに時間がかかるから、換地処分が終わるまで、
仮の換地を指定して、この仮換地を使用収益していいようになっています。
ちなみに私は、昔々、ハウスメーカーの不動産担当として、
浅川学園台・青葉台・星ヶ丘などの仮換地を売買していましたが、
仮換地として指定された土地は、そのまま換地処分時も同じ場所、ほぼ同じ面積です。
仮なんて言わずに、本当はいきなり換地処分でもいいんでしょうが、
事業終了までどんな経済変動が起きるか分からないので、
事業終了時まで仮という事になっているんだと思います。
という事で、「仮換地の指定」がなされれば、売買出来ますので、
区画整理地内の土地を売りたい方は、アムズへご連絡ください。
特に、ひびき野の仮換地、大歓迎です。
ＴＥＬ ０９３－５８３－６５６２ 担当 牧口
期限の利益の喪失
住宅ローンを滞納して、そのままにしていた場合、「期限の利益の喪失」のお知らせが来ます。
期限の利益とは何かですが、「期限の利益」とは 簡単に言うと、住宅ローンの毎月（ボーナス払い含む）の支払いのことです。
その毎月払いの権利を喪失、無くすわけですから、 今後ローンでの支払いは認めません、貸した金、耳を揃えて全額、一括で支払ってくださいと請求されること。これが「期限の利益の喪失」です。
当初住宅ローンを借りる時、毎月決められた日に約束通り返します。そう約束して
借りているわけですが、それがいろんな理由で返せなくなる。
支払の遅れも、１回２回ならいいんですが、これが続くと貸したほうは約束が違う。
まとめて全額返してくれとなります。
ローン契約書にも、延滞続けたら、期限の利益を喪失して、
一括まとめて払ってもらいます。そう条項が入っています。
それで、そんな法律的なことはどうでもいいとして、
このお知らせが来ると、その後どうなるかですが、、
実際問題、このお知らせが来て、一括で残債を支払えるくらいなら、
滞納したりしません。
分割でも払えないから滞納している訳で、このままの流れで行くと、
６ヶ月から１年後には、競売で誰かに落札されて、
家を出ていかないといけないことになります。
具体的には
「期限の利益の喪失」の通知→「保証会社が代位弁済」した通知→
「競売開始決定」の通知→「執行官が家に来て現況調査」→
「競売期日の決定」→「物件資料の閲覧開始」→
「入札」→「開札」→「明け渡し」
こんな感じで、流れていきます。
この通知が来てから取れる方法は３つ。
１、自宅の任意売却
２、競売
３、個人版民事再生
尚、このお知らせが来て、あわてて滞納している分のお金を
用意して銀行に行って、一括払いを待ってもらうよう交渉しても
ダメな場合がほとんどです。
支払い延滞は気も重く、色々な手続きや交渉は、
避けたい・逃げたいところでしょうが
そうすると事態は悪い方向にしか動いていきません。
早め早めに動いて、相談されることをお勧めします。
告知・説明義務
自殺のあった建物などを、その事実を購入希望者に告げないで契約した場合、宅地建物取引業者は、「告知・説明義務違反」に問われます。
物件を販売する際に、不都合なことを買主に告げないで契約すると、「告知・説明義務を怠った」と損害賠償を求められたりするわけです。
私はいつも言ってます。
不動産業者は霊媒師ではないので、そんなこと売主が言わないと、分かりっこ無いと。
（笑）
ただ、法律もこのあたりは分かってくれてまして、売主が業者にそのことを告げなかった場合、業者の責任はあまり重くないようです。
責任の大半は、あくまでもその事実を隠していた売主にあると。
ですから、そうした物件を知らずに買った場合は、売主および仲介業者に、
損害賠償を求めることが出来ます。
それでこうした措置は、購入者側からすれば当然といえば、当然の権利保護だと思うのですが、先日裁判所の競売資料を見ていましたら、あるビジネスホテルが競売にかかっていました。
物件を説明した記録によると、このホテル過去に十数人の自殺者が出たと書いてあるんですね。
十数人ですよ、十数人。（記録には何人とはっきり明記されていました。）
この数字、ビジネスホテル的には、多いのか普通なのか、それとも少ないのかは、私分かりませんが、気になったのは、この部屋どうしていたんでしょうか？
ずっとそれ以降、貸さずに封印していた？
それとも黙って貸していた？
倉庫にしていた？
予約ミスのときだけ、貸していた？
？？？なわけですが、こんな例、実は世間では、良くあると思うんですよね。
たとえば、中古車。
たとえば、リサイクル商品。
こうした商品を買って、「お客様、お断りしておきますが、この商品は・・・（略）。その代わり格安になっています。」と、説明受けたことが、私も経験無ければ、他の誰からも聞いたことがありません。
不動産は高額商品で、かつ長年住むものだから説明しなさいとなっているのでしょうが、
これらのものには説明義務無いのでしょうか？
もっとも、買った中古車が事故車で、前の持ち主は亡くなっているなんて聞いたんじゃ、
人気のないトンネルなんて通る気にならないでしょうけど。
